Les silences de la Déclaration de copropriété

Dans un jugement unanime, la Cour d’appel du Québec a rappelé que les silences de la déclaration de copropriété ne peuvent être interprétés par les tribunaux sans tenir compte des présomptions légales imposées par le Code civil du Québec.

Saisi d’un litige entre un copropriétaire et son syndicat administrant un immeuble de 11 étages et 121 unités, la Cour supérieure avait estimé que les coûts des travaux de remplacement de l’ensemble des climatiseurs extérieurs de l’immeuble desservant les unités privatives (près de deux millions de dollars) devaient plutôt être assumés individuellement par chacun des copropriétaires de ces unités, et non par le syndicat comme une charge commune.

Le syndicat a fait appel de cette décision, et a eu gain de cause.

La Cour d’appel, après avoir analysé le texte de la déclaration de copropriété, et son article décrivant les parties communes, conclut que les climatiseurs demeuraient des parties communes en l’absence d’indication contraire précise. Également, les trois juges de la Cour d’appel estiment que la Cour supérieure n’a pas tenu compte de l’article 1044 du Code civil du Québec qui énonce la présomption selon laquelle un système de climatisation est une partie commune. Il s’agit d’une présomption simple applicable en cas de silence de la déclaration de copropriété. Comme l’écrit la Cour d’appel :

“Or, hormis les équipements qui peuvent se trouver dans les parties privatives et qui sont mentionnés dans la déclaration de copropriété, celle-ci est totalement muette sur l’infrastructure du système de climatisation qui se trouve, de facto, dans les parties communes. Si l’on peut y voir une lacune, l’article 1044 C.C.Q. comble entièrement cette omission. Le fait que la climatisation soit offerte selon 2 systèmes différents ne change pas la présomption au sens de cette disposition.”

L’article 1044 du Code civil du Québec prévoit en effet que certaines parties et équipements dans un immeuble détenu en copropriété divise sont présumés être des parties communes :

1044. Sont présumées parties communes le sol, les cours, balcons, parcs et jardins, les voies d’accès, les escaliers et ascenseurs, les passages et corridors, les locaux des services communs, de stationnement et d’entreposage, les caves, le gros œuvre des bâtiments, les équipements et les appareils communs, tels les systèmes centraux de chauffage et de climatisation et les canalisations, y compris celles qui traversent les parties privatives.

Cet arrêt de la Cour d’appel vient donc souligner qu’en cas de silence de la déclaration de copropriété, il convient d’appliquer la présomption légale qualifiant de partie commune un tel équipement, même accessoire, et traversant votre unité privative, le desservant uniquement ou installé directement sur les murs extérieurs de celui-ci ou de plusieurs autres.

Depuis sa construction, votre immeuble a certainement été rénové et des accessoires ont peut-être été ajoutés ou modifiés. C’est le cas de climatiseurs et cela pourrait être le cas d’équipements installés dans le prolongement des unités privatives (dans les jardins arrières, votre terrasse, etc.) et ceux des appareils domotiques pouvant desservir les unités privatives de vos copropriétaires voisins, mais pas la vôtre.

En pareil cas, et si la déclaration de copropriété est muette quant à ces ajouts, il est donc important qu’elle soit mise à jour et précise comment les considérer et surrtout : qui, du syndicat ou de chacun des copropriétaires, devraient assumer les coûts de leur réparation et de leur remplacement.

Chez Judilex, nous pourrons réviser votre déclaration de copropriété et vous guider dans sa mise à jour et sa ratification par le vote de l’ensemble de vos copropriétaires.

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